Loading...
HomeMy WebLinkAboutExhibit U_Application Update MemoDesign Workshop, Inc. Landscape Architecture Planning Urban Design 120 East Main Street Aspen, Colorado 81611 970.925.8354 970-920-1387 fax Asheville Aspen Austin Chicago Denver Dubai Houston Lake Tahoe Los Angeles Shanghai designworkshop.com Sept. 1, 2016      Jennifer Phelan   Community Development Department  City of Aspen   130 South Galena Street, 3rd Floor   Aspen, CO 81611      Dear Jennifer,     The Gorsuch Haus team has further refined the concepts and plans presented at the  Planning and Zoning Hearing on Aug. 16. This memo and the attached materials  demonstrate how the project has been revised in response to comments received from  Staff, P&Z commissioners and the public and build on the application amendments memo  dated August 15th. It also provides additional information supporting the rationale behind  some of the design decisions which have informed this proposal.     To date, the hearing process has been focused on the big picture elements of the project  including the site plan, public access and neighborhood compatibility. This memo  addresses the changes to these plan elements and provides additional updates to the  review criteria that have not been discussed in detail in the public forum including the  subdivision, right of way vacation request and affordable housing mitigation requirements.     As requested in your email dated Aug. 19, 2016, the following materials documenting the  amendments to the proposal have been uploaded to box.com at the following link:   https://designworkshop.box.com/s/oehp4ten3fwvrbb0un1ghtj3ct0iujej    1. Updated Site Plan – Identifies top of wall heights and proposed grading  2. Turnaround Enlargement    3. East and west elevations showing building height from interpolated natural or  proposed grade (whichever is lower)  4. Three site sections illustrating the grading changes to accommodate the hotel and  lift infrastructure and heights of the Gorsuch Haus project and adjacent parcels.   5. Floor area calculations and diagrams  6. Net livable/net leasable calculations and diagrams  7. Affordable housing mitigation strategy with the updated number of employees  generated by the project.   8. Updated subdivision / lot configuration   a. Updated Street and Easement Vacation Plat   Design Workshop, Inc. 2  b. Updated Planned Development / Subdivision Plat – including updated  description of easements   9. Updated Utilities Plan and Drainage Evaluation Memo   10. Sketch Up views along South Aspen Street from the intersections with Dean Street,  Durant Avenue and Main Street  11. A working sketch up massing model will be available at the Sept. 20 P&Z meeting      Summary of Application Updates:     Subdivision and right of way vacation:   The Street and Vacation Plat and the PD/Subdivision Plat have been revised to reflect the  following changes in the subdivision and lot configuration:     Lot Configuration:   The Applicant is proposing revisions to the subdivision originally contemplated in the  March submission. The changes reflect a two lot configuration which aligns more closely to  the original townsite plat. Lot 1 incorporates the two existing parcels of the original  townsite plat and extends to the south on the gentler slopes within the City of Aspen  boundary. Lot 2 largely resembles the original configuration of Government Lot 31. The  review standards under the general subdivision and major subdivision are addressed in the  revised PD/Subdivision Plat, including the guaranteed access of both lots to a public way,  alignment with the original townsite plat, and the removal of non‐conforming site  improvements.     Lot 1 ‐  Lot 1 is the primary development lot for the mixed use lodge, the lift infrastructure  and associated site improvements. The Lot has access to a public way with its entrance  and driveway provided along the expanded South Aspen Street frontage. Lot 1 will total  75,446 sf, inclusive of a 201 sf area within the South Aspen Street right of way to support  the structural columns required for the porte cochere of the building. Additional air rights  for the porte cochere as described below will be retained through the subdivision process.     Lot 2 ‐  Lot 2 will comprise the remaining portion of the Planned Development and will  include site improvements such as the regrading of the mountain access road as well as  skiable terrain and open space. Lot 2 will total 213,303 sf. Guaranteed access to a public  way is provided with a non‐exclusive private access easement as described in the  PD/Subdivision Plat under the certificate of ownership, dedications and reservations, #5.  This mountain access road will traverse the north and northwestern portion of Lot 1  providing access to Lot 2. The mountain access road is seasonal in nature which supports  the use of Lot 2 as a ski area parcel. No changes to the use of this road are proposed.      Design Workshop, Inc. 3  Public Access ‐ The proposed lot configuration and subdivision facilitate improved access  to the ski area from the public right of way at the terminus of South Aspen Street. The  right of way dedication facilitates significant improvements to the South Aspen Street  terminus to meet the City’s engineering standards, supporting a full 50’ radius for the  dedicated right of way. The additional use of private land will support public  transportation with an 11’ pull out for transit and vehicle drop off as well as a 13’ wide  sidewalk/permeable pavement area for enhanced pedestrian facilities, providing access to  skier services and the lift. Along the southern side of the turnaround a minimum 6’  sidewalk has been included to accommodate pedestrian traffic, primarily from existing  neighborhood uses located west of the turnaround. Public access through the site  connecting South Aspen Street to Summit Street is provided through a pedestrian  easement across Lot 1. The combination of existing rights of way and the dedication of  private lands for the turnaround will accommodate traffic circulation and improve access  for emergency service vehicles, with ambulance parking provided outside of the traffic  circulation area for on mountain emergency egress and loading. The minimum clearance  of the porte cochere and grades of the turnaround are a significant improvement for  emergency services over existing conditions.     Recreational Ski Access and Historic Views ‐ The site plan greatly enhances the visual  connection of the historic ski corridor from Dean Street towards the on‐mountain skiing as  well as improving the practical use of the ski corridor for return skiing into town. Skiing  along the western side of the building will remain possible for those skiing the western  edge of the Norway Ski run to the top of S. Aspen Street. The primary ski return will be  relocated to the eastern side of the lift where skiers will have the option of exiting at the  turnaround or returning through the Lift One Park ski corridor all the way to Dean Street.  This area has been widened and at its minimum width is 30’, a sufficient width to  accommodate skiing as well as the operational needs of the ski area. ADA access for  example will be accommodated with the integration of an ADA elevator and ramps, taking  skiers from elevation 7,999’ to the lift load elevation of 8016.5’ providing access to the site  where none currently exists as the lift is now only accessed by stairways.     Right of Way Vacation ‐ A number of criteria are considered in vacating the unimproved  vehicular rights of way, including the City’s requirements for vehicular and pedestrian  access, utility and drainage provisions, and recreational connections. When considered as  a whole, the vacation of the rights of way achieves the criteria to maintain or improve the  public health, safety and welfare of the community and has no negative impact on current  needs, with alternative accommodations provided with easements to support the current  and future public needs served by the existing rights of way.     The vacation of the rights of way adjacent to the parcel are important to facilitate a  functional site plan while accommodating community goals to re‐establish the historic ski  corridor of Lift 1 and create a welcoming public portal to Aspen Mountain. The applicant is  Design Workshop, Inc. 4  proposing to dedicate private property to the city to accommodate expanded right of way  improvements at the terminus of South Aspen Street. The total land area of the  unimproved rights of way requested for vacation for S. Aspen Street, Summit Street and  Hill Street is 13,234 sf and the proposed private land dedication of the original lots to the  city for the public right of way is 2,828 sf.      The function of the rights of way to be vacated will be met through the use of permanent  easements to address the utility and drainage requirements typically fulfilled within the  rights of way. The proposed utility corridor improves upon the current conditions by  providing greater width and a more direct route for the city’s utilities across Lot 1 through  a perpetual easement. The waterline and utilities easement running across the northern  end of Lot 1 will be a minimum of 30’ wide, whereas currently the corridor is limited to the  25’ width of the Hill Street ROW. The width and more direct route are improvements over  the current conditions, providing additional separation between utilities within the sloped  site.     Process:   A two‐step process is required to create the lot configuration represented in the revised  site plan. The first step, as described on the Street and Easement Vacation Plat proposes  that the City of Aspen vacate all portions of the original platted S. Aspen Street, Summit  Street and Hill Street Rights of Way which are adjacent to Blocks 10 and 12 of the Eames  Addition. Upon vacation, the ownership of these strips of land vest with the owner of  Blocks 10 and 12, currently the Aspen Skiing Company. The subgrade public utilities will be  accommodated along the vacated rights of way in the form of wider and more practical  easements that satisfy the City’s existing and future needs.  In the second step, represented on the Final Plat for Gorsuch Haus PD/Subdivision, ASC  plats and dedicates a new, larger public right of way area for the expanded turnaround  area with a 50’ radius. To facilitate the construction and use of the building’s porte  cochere, the dedication language reserves the “doughnut hole” in the center of the radius  to accommodate the vertical structural support serving the porte‐cochere, as well as the  air space above the lowest point of the underside of the porte‐cochere. These elements  are illustrated and described on the revised final plat.   The air space reservation described in Step 2 is permitted under Colorado Revised Statute  Section 38‐12‐101, et. seq., which expressly allows for estates above the surface of the  ground to be created, owned, used, conveyed and encumbered in the same manner as any  other interests in real estate. This process and ownership structure meet the city’s desire  to terminate South Aspen Street within a public right of way incorporating the full 50’  radius. It also accommodates the private development improvements that will be  constructed and maintained in a fee simple ownership structure.   Design Workshop, Inc. 5  Utility & Drainage Revisions:   While the right of way vacations are described above, the function of the utility corridors is  accommodated through the provision of utility easements. The utility plans and  corresponding easements have been revised to reflect the changes to the plan and a  greater width along the City’s main water line which benefits from a more direct alignment  shown in the plans than is accommodated under current conditions.   As described in the attached memo from Sopris Engineering, the “Revised building and  associated hardscape areas have been reduced from previously estimated 37,660 SF down  to 27,937 SF that equates to a 26% net reduction. Our drainage analysis and designs as  submitted are intended to assure that the proposed stormwater management system is  feasible and adequate to address the development impacts of this project. A more  detailed engineering study will be provided at next level of review with more information  and adequate design details, however, downstream changes are anticipated to be  insignificant and have no negative impacts on the proposed storm sewer trunk line  capacities and drainage appurtenances.”   Architectural Floor Plan Revisions:   - As previously described at the Aug. 16 P&Z hearing, the Building Footprint and  Floor Plans for the new mixed‐use building have been significantly revised to  accommodate a better visual connection and public access to the lift.   - The building efficiencies have been maximized with the relocation of the publicly  accessible restaurant from the southern end of the building to the eastern edge  adjacent to the skier plaza and the lift. This change allowed some duplicative lobby  spaces to be removed and consolidated back of house, kitchen and circulation  areas.   - A vary similar program is proposed within the mixed use building including:   o 81 lodging keys (7 condos with lock offs, and 60 regular hotel rooms and  suites), average lodging room size has gone up slightly but retains a  standard modest room size of 417 sf, flexible unit configurations and  suites.   o Restaurant, Après ski deck, and grab n’ go retail   o Ski Company operations, patrol locker room, ticketing and restrooms    The ticketing area and public restrooms have been relocated  adjacent to the lodge entrance at the level of the turnaround,  elevation 7,999’, and will be a visual signal to the public identifying  the ski area portal and skier services.  o Six (6) Free Market Residential Units – similar in size and configuration to  the previous plans.   o One (1) Affordable Housing Unit, now is a 3‐bedroom unit totaling 1,400 sf  is an increase from the original submission.   Design Workshop, Inc. 6  o Accessory Lodging Facilities including: spa and fitness areas, meeting room  and pre‐function space, bar and lounge area, pool and roof deck, boot/ski  storage areas.   o 61 parking spaces – includes the code requirement for the proposed  development and four (4) public spaces.    The four public parking spots required within the right of way  improvements associated with Lift One Lodge approvals have  been accommodated within the subgrade garage (additionally,  temporary loading and unloading areas for skiers has been  accommodated outside of the 50’ right of way).     - Additional changes to the building’s configuration include:   o Loading Dock and parking garage entrance has been relocated to the  southern edge of the turnaround, further from the public ski entry and not  impeding the public arrival.   o The Trash / Recycling area complies with the sq. ft. requirements  identified in Title 12, Solid Waste of the city code for a Lodge building. This  area includes 420 sf or a 42’ long x 10 wide x 10’ height space for trash,  recycling and compost. Special Review is still required for the location and  configuration of this space, absent an alleyway on the site.    As the space is shared with the receiving dock, floor paint or  another strategy will be used to delineate between the loading  dock and the trash/recycling area.   o Condo‐Lodge floor plans are planned in a three key configuration with one  kitchen/studio module and two lock‐off bedrooms.     Floor Area Diagrams and Calculations:   - Revised Floor Area Diagrams and Calculations pages are included with the revised  materials as sheets A111 and A112.   - The total building square footage is 127,525sf   - The Gorsuch Haus’ total above grade floor area is 68,430sf with the additional  improvements for the lift canopy and the lift house totaling 1,703 sf for a total  Floor Area for Lot 1 of 70,133 sf.   - The following chart illustrates the floor area ratio for the proposed development  on Lots 1 and 2.                 Design Workshop, Inc. 7  FLOOR AREA RATIO 1  LOT 1   LOT 2   USE TYPE   Proposed Program  Floor Area   (Including Sub‐grade  Reductions)  Proposed Floor  Area Ratio (FAR)  Proposed Program  Floor Area   (Including Sub‐ grade Reductions)  Proposed Floor  Area Ratio  (FAR)  FAR Total2  70,133  1.50  ‐  ‐  Lodge 51,268 1.10 ‐ ‐  Affordable Multi‐Family  Housing   854 0.02 ‐ ‐  Free Market Multi‐Family  Housing   12,102 0.26 ‐ ‐  Commercial 4,398 0.09 ‐ ‐  Non‐Unit (Lift Canopy)  1,512 0.03 ‐ ‐  Commercial Parking  Facility3  N/A N/A N/A N/A    o Notes regarding the floor area calculations:    Floor assembly is excluded from both subgrade and above grade  wall sf calculations   Each face of the building including inside faces of balconies and  notches in the building are including in the surface area  calculations for the subgrade percentages.    The resident elevator is divided between lodging and free market  FAR and is counted on all levels.    The Lift Canopy on Lot 2 is classified as non‐unit space as this is  open air/mechanical use, the lift house/operations have been  included as commercial square footage.    Net Leasable/Livable Diagrams and Calculations   - The revised Sheet A113 illustrates the new net leasable and livable areas of the  building.   - The diagrams identify the basement/upper floor commercial areas that are subject  to the 25% reduction for GMQS and affordable housing generation. These areas  have been incorporated into the updated Affordable Housing mitigation  requirements.     Affordable Housing Generation:   - The Affordable Housing Mitigation credits have been recalculated pursuant to  code section 26.470.070.8.b for projects with less than one (1) lodge unit per 500  sf of lot area. The proposed project has one Lodge unit per 932 sf of lot area.   Design Workshop, Inc. 8  - The calculations sheet included has been revised to reflect the percentages  required for this code section and also addresses the reconstruction credits  generated by the existing building and ticket shed. The ticket shed houses an  approximate 42sf of net leasable area which has been added to the replacement  credits for the existing building’s affordable housing mitigation purposes.  Additionally, the subgrade, basement level generates 25% less replacement FTEs  than the other three levels of the existing building which are each considered to  be a main floor. The total reconstruction credit is therefore 9.369 FTEs.   - The on‐site affordable housing unit has been enlarged to a net livable square  footage of 1,400 sf which can accommodate a three‐bedroom affordable housing  unit, mitigating for 3 FTEs.   - The additional 40.80 FTEs will be mitigated consistent with the strategy identified  in the March submission through a combination of Affordable Housing Credits and  New Affordable Housing Construction. As established previously, applicant will  work with the city and APCHA at the detailed design stage to establish the  category required for the employee mix of the mixed use development.   - There is no expected increase to the employee generation for the actual  replacement of the lift facility.     Neighborhood Compatibility ‐ Building Height, Mass and Scale   - City Staff, Planning and Zoning commissioners, as well as community members  have acknowledged that lodging is an appropriate use at this location. While  efforts have been made to minimize the building’s mass and scale to the greatest  extent possible, a minimum number of rooms and square footage is required to  develop an operationally successful hotel project.   - Additional materials provided at previous meetings verify that the heights of the  proposed Gorsuch Haus project are compatible with the adjacent neighborhood’s  existing and approved projects. The Lift One Lodge property, for example,  measures up to 53’3” in height. Other buildings in the neighborhood have heights  between 30’ and 40’. This is consistent with the proposed heights of the Gorsuch  Haus, which range from 22’ at the building’s south end to 47’ at the mid‐section of  the building.   - The height of the building is laid against the mountain with a combination of two,  three and four story sections and a decrease in the overall height of the building as  compared to the March submission.  - Additional design strategies have been incorporated to minimize the perceived  height of the building, including:   o Established a four bay rhythm setting up smaller facade modules that step  up with the natural slope of the mountain with sensitivity to the protected  view planes from town, with lower heights on the uphill portion of the  project.   Design Workshop, Inc. 9  o Removed balconies from the top most level to deemphasize mass on the  top portion of building.  o Created vertical recessed glass elements to break the horizontal mass of  the building, giving the perception of varying building elements.   o Reduced rooftop amenity / terrace space to reduce mass  o Relocated the mechanical screen to the lower southernmost roof to  spread perceived density  o Created two‐tone wood facade palette to compliment the one story stone  base and to articulate building divisions moving up the mountain. These  material variations create more individualized layering of the building.   - Three additional vies of horizontal sections of the building from the Mountain  Queen across to Shadow Mountain have been included to illustrate both the  height comparison and the existing and proposed grading.